Revisão de ITBI: Como recuperar o imposto pago a maior na compra de imóveis

A aquisição de um bem imóvel urbano envolve o pagamento obrigatório do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo de competência municipal. Historicamente, a ampla maioria das prefeituras brasileiras utiliza uma base de cálculo própria e discricionária, denominada "valor venal de referência", que não raro supera de 20% a 50% o valor real da transação.

Esta prática burocrática força os adquirentes a recolherem impostos inflacionados para conseguir registrar o imóvel. No entanto, o Judiciário brasileiro restabeleceu a legalidade desse cenário.

A tese consolidada pelo STJ (Tema Repetitivo 1.113)

No julgamento do Recurso Especial repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou três teses que blindam o contribuinte contra o arbítrio fiscal:

1. Presunção de Boa-fé: A base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação declarado pelo próprio contribuinte. Presume-se que o valor pactuado na escritura de compra e venda reflete o valor de mercado e é de boa-fé.

2. Ilegalidade do Valor de Referência: O município não pode adotar unilateralmente uma tabela de valor venal de referência previamente fixada como base impositiva mínima para o ITBI, desvinculada do negócio real.

3. Necessidade de Processo de Arbitramento: Caso discorde do valor declarado pelo comprador, cabe à prefeitura instaurar processo administrativo individualizado para arbitrar o valor (conforme art. 148 do CTN), garantindo a ampla defesa e o contraditório ao contribuinte. O fisco não pode simplesmente lançar a cobrança a maior de forma automática.

"O valor de mercado pactuado de livre vontade entre comprador e vendedor, sob condições normais de concorrência, é o indicador mais preciso e constitucional da base de cálculo do tributo."

Quem tem direito a reaver valores?

Qualquer pessoa física ou jurídica que tenha adquirido um imóvel nos últimos 5 anos e tenha pago o ITBI calculado sobre uma base imposta pelo município (seja valor de referência municipal ou valor de IPTU superior ao preço de compra) tem direito a reaver judicialmente a diferença.

Como funciona a ação de restituição?

A ação é de repetição de indébito tributário. Nela, apresenta-se a guia de recolhimento do ITBI paga, a certidão de cálculo da prefeitura do período e a escritura pública de compra e venda contendo o preço de aquisição. A prefeitura é condenada a devolver a diferença exata do imposto pago a maior, corrigido pela taxa SELIC.

Além disso, caso o adquirente esteja no processo de fechamento da compra e a guia ainda não tenha sido paga, é possível ingressar com um mandado de segurança preventivo com pedido de liminar para garantir que a prefeitura exija o imposto estritamente calculado sobre o valor real do negócio.